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부동산 수익률 계산, 한 장이면 끝
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- 소장
- 11,000 ⓒ
| 듣기기능 | TTS지원 | 파일정보 | EPUB |
|---|---|---|---|
| 총 용량 | 0.6 MB | 이용기기 | |
| ISBN | 9791176426961 | ||
책 소개
부동산 매물 앞에서 가장 위험한 말은 “좋아 보인다”이다. 역세권, 신축, 갭이 작다, 월세가 잘 나온다는 말은 그럴듯하지만, 숫자로 버티지 못하면 좋은 매물도 나쁜 투자로 바뀐다. 매매가와 월세만 보고 판단하면 공실, 수리비, 관리비, 대출이자, 반환 가능성이라는 진짜 비용이 뒤늦게 나타난다.
이 책은 부동산 수익률을 한 장 계산표로 끝내는 법을 다룬다. 총투입자본, 연간 순현금흐름, 자기자본 수익률, 공실 가정, 수리비, 대출 비용, 반환 능력을 같은 화면에 놓아 감정이 아니라 숫자로 매수와 보류를 가르게 한다. 월세, 전세, 반전세, 갭투자는 같은 식으로 계산되지 않는다는 점을 먼저 잡고, 각각의 구조에 맞는 판단 기준을 제시한다.
대출은 수익률을 높이기 전에 생존선을 먼저 묻는다. 금리 1퍼센트포인트가 현금흐름을 얼마나 깎는지, 공실 한 달이 수익률을 얼마나 낮추는지, 수리비와 임차인 교체 비용을 어떻게 예산화해야 하는지 실제 사례로 보여 준다. 전세가율이 높아도 보류해야 하는 매물, 갭이 작아도 위험한 매물, 숫자는 화려하지만 매수하면 안 되는 혼합형 매물까지 비교해 판단력을 키운다.
계약 직전 마지막에 남는 매물은 계산을 버틴 매물이다. 이 책은 부동산 투자 초보자가 중개 말과 분위기에 휩쓸리지 않고, 한 장 숫자로 매수, 보류, 포기를 결정하게 만드는 실전 계산서다.
이 책은 부동산 수익률을 한 장 계산표로 끝내는 법을 다룬다. 총투입자본, 연간 순현금흐름, 자기자본 수익률, 공실 가정, 수리비, 대출 비용, 반환 능력을 같은 화면에 놓아 감정이 아니라 숫자로 매수와 보류를 가르게 한다. 월세, 전세, 반전세, 갭투자는 같은 식으로 계산되지 않는다는 점을 먼저 잡고, 각각의 구조에 맞는 판단 기준을 제시한다.
대출은 수익률을 높이기 전에 생존선을 먼저 묻는다. 금리 1퍼센트포인트가 현금흐름을 얼마나 깎는지, 공실 한 달이 수익률을 얼마나 낮추는지, 수리비와 임차인 교체 비용을 어떻게 예산화해야 하는지 실제 사례로 보여 준다. 전세가율이 높아도 보류해야 하는 매물, 갭이 작아도 위험한 매물, 숫자는 화려하지만 매수하면 안 되는 혼합형 매물까지 비교해 판단력을 키운다.
계약 직전 마지막에 남는 매물은 계산을 버틴 매물이다. 이 책은 부동산 투자 초보자가 중개 말과 분위기에 휩쓸리지 않고, 한 장 숫자로 매수, 보류, 포기를 결정하게 만드는 실전 계산서다.
목차
프롤로그. 감정이 숫자를 이기지 못하는 순간
1장. 매물 앞에서 먼저 적어야 할 숫자 7개
1절. 매매가보다 먼저 보는 총투입자본
2절. 월세보다 먼저 보는 연간 순현금흐름
3절. 수익률을 헷갈리게 만드는 착시 숫자
4절. 필수 지표 7개를 한 줄로 연결하는 법
2장. 전세·월세·반전세 수익률은 같은 식으로 계산되지 않는다
1절. 월세 수익률은 세전과 순수익을 나눠 봐야 한다
2절. 전세는 수익이 아니라 자금효율로 환산해야 한다
3절. 반전세는 보증금과 월세를 따로 보면 틀린다
4절. 전월세전환율과 현장 수익이 엇갈리는 이유
3장. 대출은 수익률을 높이기 전에 생존선을 먼저 묻는다
1절. 담보인정비율·총부채원리금상환비율·스트레스 총부채원리금상환비율을 한 번에 이해하는 법
2절. 금리 1퍼센트포인트가 현금흐름을 얼마나 깎는가
3절. 신용대출·전세대출이 함께 있을 때 계산이 꼬이는 이유
4절. 대출이 들어가면 반드시 다시 계산해야 할 숫자
4장. 공실은 운이 아니라 숫자로 가정해야 한다
1절. 공실 한 달이 수익률을 얼마나 깎는가
2절. 수요보다 공급을 먼저 보면 공실이 보인다
3절. 임차인 교체 비용까지 넣어야 진짜 공실비용이 된다
4절. 공실 스트레스 테스트로 버티는 매물만 남기는 법
5장. 수리비는 예외가 아니라 예정된 비용이다
1절. 수선비와 큰 교체비를 나누지 않으면 계산이 꼬인다
2절. 건물 나이보다 설비 교체 주기가 더 중요하다
3절. 매수 전 확인해야 할 하자와 관리비 정산 포인트
4절. 수리 리스크를 숫자로 예산화하는 법
6장. 매수와 보류는 컷라인으로 끝낸다
1절. 좋은 매물보다 먼저 버릴 매물 조건 네 가지
2절. 자기자본 수익률과 보수 수익률을 함께 보는 법
3절. 갭투자에서 반드시 붙여야 할 반환 가능성 점검
4절. 매수·보류·포기 셋 중 하나로 끝내는 최종 판정
7장. 월세 사례는 표면수익률보다 남는 돈이 먼저 드러난다
1절. 월 100만원이 연 890만원으로 줄어드는 구축 소형 사례
2절. 관리비와 공실이 겉수익률을 뒤집는 역세권 오피스텔 사례
3절. 대출을 넣자마자 버티기 투자로 바뀌는 도시형 사례
4절. 월세 사례 셋을 한 장에서 비교하는 법
8장. 전세 사례는 월세가 없어도 숫자가 결론을 만든다
1절. 실투자금이 작아 좋아 보이는 전세 사례
2절. 같은 전세라도 수리와 보유비가 결론을 바꾸는 사례
3절. 전세가율이 높아도 보류해야 하는 사례
4절. 전세 사례 셋을 한 장에서 비교하는 법
9장. 갭 사례는 갭 크기보다 반환 능력이 결론을 바꾼다
1절. 갭 5천만원인데도 보류해야 하는 사례
2절. 갭 1억 1천만원이지만 검토 가능한 사례
3절. 전세가가 10퍼센트 밀리면 바로 막히는 사례
4절. 매도 기대를 빼면 숫자가 무너지는 사례
10장. 열한 번째 사례를 넣고 다시 보면 매수와 보류가 갈린다
1절. 앞선 열 사례를 같은 잣대로 다시 세우는 이유
2절. 열한 번째 사례, 숫자는 화려하지만 보류가 맞는 혼합형 매물
3절. 같은 금액이어도 매수가 되는 사례와 안 되는 사례
4절. 사례 비교를 내 매물 판단으로 바꾸는 순서
11장. 계산이 막힐 때 가장 많이 묻는 질문들
1절. 보증금은 언제 빼고 언제 그대로 두는가
2절. 대출은 어디까지 넣어도 버틸 수 있는가
3절. 공실·수리·관리비는 얼마나 잡아야 하는가
4절. 매수와 보류는 마지막에 무엇으로 가르는가
1장. 매물 앞에서 먼저 적어야 할 숫자 7개
1절. 매매가보다 먼저 보는 총투입자본
2절. 월세보다 먼저 보는 연간 순현금흐름
3절. 수익률을 헷갈리게 만드는 착시 숫자
4절. 필수 지표 7개를 한 줄로 연결하는 법
2장. 전세·월세·반전세 수익률은 같은 식으로 계산되지 않는다
1절. 월세 수익률은 세전과 순수익을 나눠 봐야 한다
2절. 전세는 수익이 아니라 자금효율로 환산해야 한다
3절. 반전세는 보증금과 월세를 따로 보면 틀린다
4절. 전월세전환율과 현장 수익이 엇갈리는 이유
3장. 대출은 수익률을 높이기 전에 생존선을 먼저 묻는다
1절. 담보인정비율·총부채원리금상환비율·스트레스 총부채원리금상환비율을 한 번에 이해하는 법
2절. 금리 1퍼센트포인트가 현금흐름을 얼마나 깎는가
3절. 신용대출·전세대출이 함께 있을 때 계산이 꼬이는 이유
4절. 대출이 들어가면 반드시 다시 계산해야 할 숫자
4장. 공실은 운이 아니라 숫자로 가정해야 한다
1절. 공실 한 달이 수익률을 얼마나 깎는가
2절. 수요보다 공급을 먼저 보면 공실이 보인다
3절. 임차인 교체 비용까지 넣어야 진짜 공실비용이 된다
4절. 공실 스트레스 테스트로 버티는 매물만 남기는 법
5장. 수리비는 예외가 아니라 예정된 비용이다
1절. 수선비와 큰 교체비를 나누지 않으면 계산이 꼬인다
2절. 건물 나이보다 설비 교체 주기가 더 중요하다
3절. 매수 전 확인해야 할 하자와 관리비 정산 포인트
4절. 수리 리스크를 숫자로 예산화하는 법
6장. 매수와 보류는 컷라인으로 끝낸다
1절. 좋은 매물보다 먼저 버릴 매물 조건 네 가지
2절. 자기자본 수익률과 보수 수익률을 함께 보는 법
3절. 갭투자에서 반드시 붙여야 할 반환 가능성 점검
4절. 매수·보류·포기 셋 중 하나로 끝내는 최종 판정
7장. 월세 사례는 표면수익률보다 남는 돈이 먼저 드러난다
1절. 월 100만원이 연 890만원으로 줄어드는 구축 소형 사례
2절. 관리비와 공실이 겉수익률을 뒤집는 역세권 오피스텔 사례
3절. 대출을 넣자마자 버티기 투자로 바뀌는 도시형 사례
4절. 월세 사례 셋을 한 장에서 비교하는 법
8장. 전세 사례는 월세가 없어도 숫자가 결론을 만든다
1절. 실투자금이 작아 좋아 보이는 전세 사례
2절. 같은 전세라도 수리와 보유비가 결론을 바꾸는 사례
3절. 전세가율이 높아도 보류해야 하는 사례
4절. 전세 사례 셋을 한 장에서 비교하는 법
9장. 갭 사례는 갭 크기보다 반환 능력이 결론을 바꾼다
1절. 갭 5천만원인데도 보류해야 하는 사례
2절. 갭 1억 1천만원이지만 검토 가능한 사례
3절. 전세가가 10퍼센트 밀리면 바로 막히는 사례
4절. 매도 기대를 빼면 숫자가 무너지는 사례
10장. 열한 번째 사례를 넣고 다시 보면 매수와 보류가 갈린다
1절. 앞선 열 사례를 같은 잣대로 다시 세우는 이유
2절. 열한 번째 사례, 숫자는 화려하지만 보류가 맞는 혼합형 매물
3절. 같은 금액이어도 매수가 되는 사례와 안 되는 사례
4절. 사례 비교를 내 매물 판단으로 바꾸는 순서
11장. 계산이 막힐 때 가장 많이 묻는 질문들
1절. 보증금은 언제 빼고 언제 그대로 두는가
2절. 대출은 어디까지 넣어도 버틸 수 있는가
3절. 공실·수리·관리비는 얼마나 잡아야 하는가
4절. 매수와 보류는 마지막에 무엇으로 가르는가