사회 정치
부동산 PF 구조개선 방안에 관한 연구
황순주
한국개발연구원
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| 듣기기능 | 미지원 | 파일정보 | |
|---|---|---|---|
| 총 용량 | 4.6 MB | 이용기기 | |
| ISBN | 9791175661165 | ||
책 소개
2022년 레고랜드 사태가 발발한 이후 최근까지 부동산 PF는 금융업과 건설업을 중심으로 우리 경제 전체의 중대한 위험요인으로 작용하고 있다. PF 위기는 단발성 위기가 아니며 지난 십수 년간 약 10년 주기로 반복된 위기이다. 2011년 저축은행의 대규모 뱅크런 사태도 부실 PF 대출이 주된 원인이었기 때문이다. 반복되는 PF 위기는 문제의 원인이 무엇이고, 어떻게 해소해야 할 것인가? 이를 해소하기 위해서 사용할 수 있는 다양한 정책방안에는 무엇이 있고, 이러한 정책방안의 경제적 효과는 어떠하며, 주요국의 사례나 우리나라의 제도적 상황 및 산업적 상황을 고려할 때 쟁점은 무엇인가? 쟁점에 대한 적절한 대응방안은 무엇인가? 본 연구에서는 이와 같은 다양한 질문에 답하기 위해 종합적인 제도연구 및 실증연구를 수행함으로써 부동산 PF의 구조를 개선하는 것을 목적으로 한다.
본 연구는 크게 4개의 장으로 구성된다. 제1장에서는 부동산 PF의 구조를 설명하고 문제의 원인이 저자본·고보증 구조에 있음을 진단한 후, 저자본·고보증 구조를 개혁하기 위한 다양한 정책방안을 논의한다. 제2장에서는 PF 사업에서 자기자본이 낮은 것이 어떠한 문제를 일으키는지 밝히기 위해 부동산 PF 사업장별 자료를 활용하여 심도 있는 실증분석을 수행한다. PF 사업장별 자료는 공개되지 않기 때문에 제2장의 실증분석은 학술적, 정책적 의의가 높다고 판단되나, 여기서 사용된 자료는 PF 사업의 착공 이전 단계에서 시행사가 계획한 재무자료를 근간으로 하기 때문에 착공 이후 실제로 PF 사업의 최종적인 성과를 추적하기에는 어려움이 있다. 따라서 제3장에서는 미국의 PF 사업장별 자료를 분석하여 자본구조와 최종 단계의 성과가 어떠한 관련성이 있는 규명함으로써 제2장의 분석 결과를 보완하였다. 제1장부터 제3장에서는 부동산 PF 산업의 구체적인 특성을 고려하여 미시적인 분석을 수행하였으나, 부동산 PF에 대한 건전성 규제의 변화는 거시적으로 부동산 공급이나 경기 전체에 미치는 영향도 클 것이다. 제4장에서는 거시경제모형을 분석하여 부동산 PF 규제 변화가 어떠한 거시경제적 함의를 갖는지 밝힌다. 아래의 내용에서는 이러한 맥락에서 각 장을 요약하고 있다.
[제1장] 해외 주요국과 비교할 때 국내 PF의 가장 두드러진 차별점은 극히 낮은 자기자본비율, 즉 ‘저자본 구조’에 있다. 일반적으로 선진국의 PF는 시행사가 재무적 투자자와 함께 총사업비의 20~40% 수준을 자기자본으로 조달하고, 나머지를 PF 대출로 충당한다. 그러나 국내의 경우 자기자본은 약 3% 수준에 불과하며 재무적 투자자 유치도 거의 이루어지지 않는다. 이러한 구조에서 금융기관은 시행사의 재무구조를 면밀히 평가하기보다 대형 건설사, 신탁사, 증권사 등이 제공하는 책임준공확약이나 지급보증에 의존하여 대출을 집행한다. 결과적으로 위험 관리의 중심이 시공사 보증에 집중되는 구조적 취약성이 발생한다. 이러한 배경을 토대로 제1장에서는 국내 부동산 PF 문제의 원인을 진단하고, 구체적인 제도개선 방안을 제시한다.
저자본·고보증 구조는 사업성 평가 부실, 묻지마 투자, 변동성 확대를 통해 결국 시스템 리스크를 초래하면서 위험을 사회화한다. 금융기관은 주로 보증에 의존하여 사업의 타당성을 면밀하게 평가하지 않고 PF 대출을 집행하기 때문에 금리 급등이나 분양시장 침체 등 외부 충격이 발생하여 P
본 연구는 크게 4개의 장으로 구성된다. 제1장에서는 부동산 PF의 구조를 설명하고 문제의 원인이 저자본·고보증 구조에 있음을 진단한 후, 저자본·고보증 구조를 개혁하기 위한 다양한 정책방안을 논의한다. 제2장에서는 PF 사업에서 자기자본이 낮은 것이 어떠한 문제를 일으키는지 밝히기 위해 부동산 PF 사업장별 자료를 활용하여 심도 있는 실증분석을 수행한다. PF 사업장별 자료는 공개되지 않기 때문에 제2장의 실증분석은 학술적, 정책적 의의가 높다고 판단되나, 여기서 사용된 자료는 PF 사업의 착공 이전 단계에서 시행사가 계획한 재무자료를 근간으로 하기 때문에 착공 이후 실제로 PF 사업의 최종적인 성과를 추적하기에는 어려움이 있다. 따라서 제3장에서는 미국의 PF 사업장별 자료를 분석하여 자본구조와 최종 단계의 성과가 어떠한 관련성이 있는 규명함으로써 제2장의 분석 결과를 보완하였다. 제1장부터 제3장에서는 부동산 PF 산업의 구체적인 특성을 고려하여 미시적인 분석을 수행하였으나, 부동산 PF에 대한 건전성 규제의 변화는 거시적으로 부동산 공급이나 경기 전체에 미치는 영향도 클 것이다. 제4장에서는 거시경제모형을 분석하여 부동산 PF 규제 변화가 어떠한 거시경제적 함의를 갖는지 밝힌다. 아래의 내용에서는 이러한 맥락에서 각 장을 요약하고 있다.
[제1장] 해외 주요국과 비교할 때 국내 PF의 가장 두드러진 차별점은 극히 낮은 자기자본비율, 즉 ‘저자본 구조’에 있다. 일반적으로 선진국의 PF는 시행사가 재무적 투자자와 함께 총사업비의 20~40% 수준을 자기자본으로 조달하고, 나머지를 PF 대출로 충당한다. 그러나 국내의 경우 자기자본은 약 3% 수준에 불과하며 재무적 투자자 유치도 거의 이루어지지 않는다. 이러한 구조에서 금융기관은 시행사의 재무구조를 면밀히 평가하기보다 대형 건설사, 신탁사, 증권사 등이 제공하는 책임준공확약이나 지급보증에 의존하여 대출을 집행한다. 결과적으로 위험 관리의 중심이 시공사 보증에 집중되는 구조적 취약성이 발생한다. 이러한 배경을 토대로 제1장에서는 국내 부동산 PF 문제의 원인을 진단하고, 구체적인 제도개선 방안을 제시한다.
저자본·고보증 구조는 사업성 평가 부실, 묻지마 투자, 변동성 확대를 통해 결국 시스템 리스크를 초래하면서 위험을 사회화한다. 금융기관은 주로 보증에 의존하여 사업의 타당성을 면밀하게 평가하지 않고 PF 대출을 집행하기 때문에 금리 급등이나 분양시장 침체 등 외부 충격이 발생하여 P
목차
발간사
총론 및 요약
제1장 부동산 PF 문제: 진단 및 제도개선 방안방세훈·황순주
제1절 서론
제2절 문제의 원인 진단
제3절 정책 방향
제4절 기발표된 대책에 대한 검토의견과 추가논의의 필요성
제5절 정책 제언
제6절 소결
참고문헌
부록
제2장 부동산 PF 자기자본이 건전성과 공급비용에 미치는 영향황순주
제1절 서론
제2절 현황 분석
제3절 실증분석
제4절 소결
참고문헌
제3장 미국 PF 사업에서 부채의존도가 리스크에 미치는 영향과 시사점이승래·황순주
제1절 서론
제2절 선행 실증연구와 한국에 대한 시사점
제3절 미국 부동산 개발사업 개괄과 한국과의 비교
제4절 현황 분석
제5절 실증분석
제6절 소결 및 정책적 시사점
참고문헌
부록
제4장 부동산 금융규제의 거시경제적 효과: 주택시장에 미치는 영향을 중심으로오지윤
제1절 서론
제2절 선행연구
제3절 모형
제4절 캘리브레이션
제5절 결과
제6절 결론
참고문헌
ABSTRACT
총론 및 요약
제1장 부동산 PF 문제: 진단 및 제도개선 방안방세훈·황순주
제1절 서론
제2절 문제의 원인 진단
제3절 정책 방향
제4절 기발표된 대책에 대한 검토의견과 추가논의의 필요성
제5절 정책 제언
제6절 소결
참고문헌
부록
제2장 부동산 PF 자기자본이 건전성과 공급비용에 미치는 영향황순주
제1절 서론
제2절 현황 분석
제3절 실증분석
제4절 소결
참고문헌
제3장 미국 PF 사업에서 부채의존도가 리스크에 미치는 영향과 시사점이승래·황순주
제1절 서론
제2절 선행 실증연구와 한국에 대한 시사점
제3절 미국 부동산 개발사업 개괄과 한국과의 비교
제4절 현황 분석
제5절 실증분석
제6절 소결 및 정책적 시사점
참고문헌
부록
제4장 부동산 금융규제의 거시경제적 효과: 주택시장에 미치는 영향을 중심으로오지윤
제1절 서론
제2절 선행연구
제3절 모형
제4절 캘리브레이션
제5절 결과
제6절 결론
참고문헌
ABSTRACT