그린벨트 토지 실무솔루션 ① - 랜다이로 분석하고 답하다
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그린벨트 토지 실무솔루션 ① - 랜다이로 분석하고 답하다

랜다이
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그린벨트 토지 실무솔루션 ① - 랜다이로 분석하고 답하다
듣기기능미지원파일정보PDF
총 용량4.1 MB이용기기
ISBN9791124478400
책 소개
그린벨트 토지는 단순한 부동산이 아니다. 농지법, 개발제한구역 특별조치법, 건축법, 국토계획법, 지자체 조례와 행정해석이 복합적으로 얽혀 있는 고난도 실무 영역이다. 특히 개발제한구역 내 농지의 취득, 보유, 형질변경, 건축허가, 이축권 활용은 작은 판단 착오만으로도 허가 반려, 원상회복 명령, 이행강제금, 계약 분쟁으로 이어질 수 있다.

이 책은 그린벨트 농지와 이축 실무를 다루는 공인중개사, 행정사, 농업인, 투자자, 토지 자문가를 위한 실전형 안내서다. 단순히 법령을 나열하는 데 그치지 않고, 실제 현장에서 반드시 확인해야 할 쟁점과 절차, 리스크, 판단 기준을 체계적으로 정리했다.

1권에서는 그린벨트 토지를 취득하고 보유하며 활용하는 과정, 즉 ‘자산의 입구’에서 마주치는 핵심 문제를 다룬다. GB 제도의 연혁과 농지·이축 규제의 통합적 이해를 시작으로, 농지취득자격증명, 법인의 농지취득 제한, 상속·증여·경매 특례, 자경 요건, 처분 의무, 이행강제금, 형질변경, 분할·합필, 농지전용, 동식물 관련 시설, 건축허가, 이축권의 발생과 매매·이전·신축까지 실무 전반을 폭넓게 설명한다.

또한 LANDAI 14항목 평가체계를 통해 그린벨트 토지를 감각이 아닌 기준으로 분석하는 방법을 제시한다. 도로 조건, 접도면, 획지 조건, 실사용 면적, 공실 리스크, 재매각 시장성, 가격 경쟁력, 지가 상승성 등 주요 항목을 정량화하여 매입 전·중개 전·자문 전 단계에서 활용할 수 있도록 구성했다.

부록에는 법령·별표 발췌, 실무 표준서식, 평가표, 유권해석, 사전 컨설팅 사례, 행정심판·판례, FAQ, 시·도 GB 관리 조례 비교, 실무 용어 해설을 수록해 현장에서 바로 참고할 수 있도록 했다.

이 책은 그린벨트 농지를 “살 수 있는가”라는 질문에서 출발해, “어떻게 보유하고, 무엇을 할 수 있으며, 어떤 위험을 피해야 하는가”라는 실무적 질문에 답한다. 그린벨트 토지의 가능성과 한계를 정확히 구분하고 싶은 독자에게, 이 책은 가장 현실적인 판단 도구가 될 것이다.
목차
프롤로그 
『실무서 솔루션의 시작 — 1권에서 다루는 것』 

1부. GB 농지·이축의 법체계 통합 이해 
1장. GB 제도의 연혁과 농지·이축 규제의 통합 시각 
2장. GB 농지의 법적 지위 — 농업진흥지역·취락지구·등급 
3장. LANDAI 평가체계의 개요와 14항목 도출 근거 
4장. LANDAI 14항목 평가표 — 실전 양식 
5장. 평가표 적용 사례 — 후보지 비교분석 

2부. 농지의 취득과 매매 
1장. 농지취득자격증명농취증의 발급요건과 심사기준 
2장. 법인의 농지취득 제한 — 영농조합법인과 농업회사법인 
3장. 상속·증여·경매에 의한 농지취득의 특례 
4장. 매매계약과 농취증 — 시점·거래허가·거래신고 
5장. GB 농지매매의 추가 규제와 계약 설계 
6장. 명의신탁·우회취득의 제재 

3부. 농업경영과 이행강제금 
1장. 자경요건과 휴경처리, 농업경영계획서 
2장. 농업진흥지역의 의무와 영농여건불리농지 
3장. 처분의무의 발생과 통지, 처분명령 
4장. 이행강제금 부과 — 농지법·개특법과 별표5 산정 
5장. 이행강제금 불복절차 

4부. 형질변경·분할·개발행위 
1장. 농지법 제41조의3 농지개량성토·절토 신고 
2장. GB 내 형질변경 — 농지법 신고와 개특법 행위허가 
3장. 무허가 형질변경의 원상회복과 이행강제금 
4장. GB 잡종지의 행위제한과 형질변경 판정 
5장. 농지 분할제한의 법체계 
6장. 분할 최소면적 통합 비교 
7장. 분할 신청 단계별 절차와 구비서류 
8장. 합필의 요건과 효과 
9장. 분할·합필이 농취증·자경에 미치는 영향 
10장. 분할 자문의 실무 권고 
11장. 농지전용 허가·협의·신고 
12장. GB 내 개발행위 — 개특법 행위허가와 농지전용 
13장. 농지보전부담금의 산정과 감면 
14장. 타용도 일시사용허가 

5부. 동식물 관련 시설과 건축허가 
1장. 별표1의 구조분석과 농림수산업용 시설의 범위 
2장. 시설별 허가기준 — 축사·버섯재배사·온실·곤충사육사·종묘배양장  
3장. 농업인 자격의 입증서류 
4장. 가설건축물과 영구건축물 
5장. 건축허가 단계별 절차 

6부. 이축권 — 발생·매매·이전·신축 
1장. 이축권의 법적 성격과 매매계약의 효력 
2장. 이축권의 4대 발생유형 
3장. 이축권 매매대상의 정확한 특정 
4장. 이축권 매매대금과 세무 — 원천징수와 과세소득 
5장. 이축권 이전의 행정절차 
6장. 이축 신축의 규모 한도 
7장. 이축 신축의 용도제한 
8장. 상업시설 전환의 어려움

부록 
B-1. 법령·별표 발췌집 
특조법 시행령 별표 1 — 제5호 가목 동식물 관련 시설 면적 한도 
특조법 시행령 별표 1 — 제5호 다목 주택 / 라목 근린생활시설 
특조법 시행령 별표 2 — 허가 또는 신고의 세부기준 
핵심 면적 한도 빠른 참조표 
농지법 핵심 조문 발췌 — 취득·이용·처분·제재 
그 밖의 인용 법령 — 조항 색인 

B-2. 실무 표준서식 모음 
농지 취득·경영 관련 서식 
GB 행위허가 관련 서식 
농지전용·개발 관련 서식 
건축·해체 관련 서식 
거래·부담금·자문 관련 서식 

B-3. LANDAI 14항목 평가표와 적용사례 
LANDAI 14항목 평가표 표준양식 
획지형태별 배점 기준 
적용사례 — 남양주시 5개 공장용지 후보지 평가 평가 기준일 기준
적용 시 유의사항 

B-4. 유권해석·사전컨설팅 사례집 
경기도 사전컨설팅 결정례 
중앙행정기관 유권해석·법제처 법령해석 

B-5. 행정심판·행정소송·판례 정리 
개발부담금 — 부과 대상과 사실상 지목변경
작가 소개
  • 작가랜다이
랜다이: LANDAI
박형석 · 김채원

랜다이LANDAI는 Land Analytics Next-generation Development AI의 약자로, 토지의 가치와 개발 가능성, 규제 리스크를 분석하여 투자·개발 의사결정을 지원하는 차세대 AI 기반 프롭테크PropTech 솔루션입니다. 개발제한구역, 농지, 이축권, 개발행위허가, 토지 매매와 활용 가능성 검토처럼 복잡한 판단이 요구되는 영역에서, 감이 아닌 기준에 근거한 토지 의사결정을 지향한다.



박형석
공인중개사 · 해안공인중개사사무소 대표

박형석은 경기도 남양주시를 기반으로 활동하는 공인중개사, 자산관리사, 탐정이자 토지 실무 전문가다. 현재 해안공인중개사사무소 대표로서 개발제한구역, 농지, 이축권, 토지 매매, 개발 가능성 검토 등 일반 주거용 부동산보다 훨씬 복잡한 토지 실무 영역을 전문적으로 다루고 있다.

그의 강점은 토지를 단순히 소개하는 데 머물지 않는다는 데 있다. 해당 토지가 어떤 규제를 받고 있는지, 실제로 어떤 행위가 가능한지, 장기적으로 어떤 활용 가치가 있는지를 현장 중심으로 분석한다. 특히 남양주를 비롯한 수도권 동북부 지역은 개발제한구역, 농지, 취락지구, 왕숙신도시 등 개발 이슈와 규제가 복합적으로 맞물린 곳이다. 이처럼 까다로운 시장에서 그는 토지를 보는 안목과 법적 판단력을 함께 갖춘 실무 전문가로 평가받고 있다.

박형석은 토지의 입지, 도로, 지목, 용도지역, 개발행위 가능성, 농지취득 가능성, 이축 가능성 등을 종합적으로 검토하는 실전형 자문을 지향한다. 감에 의존한 거래보다 법령, 현장, 데이터에 근거한 안전한 판단을 중요하게 여기며, 특히 그린벨트와 농지처럼 한 번의 판단 착오가 큰 손실로 이어질 수 있는 분야에서 현장성과 실무성을 갖춘 토지 전문가로 활동하고 있다.


김채원
행정사 · 공인중개사 · 호암행정사사무소 대표

김채원은 행정사, 공인중개사, 탐정 자격을 바탕으로 토지와 행정 실무를 함께 다루는 전문가다. 단순한 부동산 거래보다 행정 절차와 인허가 검토가 중요한 영역에서 전문성을 쌓아왔으며, 토지 취득, 개발행위허가, 농지 관련 절차, 행정기관 협의, 각종 민원 및 인허가 검토 등 일반인이 혼자 판단하기 어려운 실무를 중심으로 활동하고 있다.

토지 분야에서는 거래 실무와 행정 실무가 동시에 요구되는 경우가 많다. 농지취득자격증명, 개발행위허가, 농지전용, 형질변경, 토지분할, 그린벨트 행위허가 등은 매수 의사만으로 진행될 수 없고, 관할 행정청의 판단과 법령 검토가 반드시 뒤따른다. 김채원은 이러한 복합 절차를 실무자의 관점에서 해석하고, 거래 전 단계에서 법적·행정적 리스크를 줄이는 데 초점을 둔다.

또한 한국AI부동산신문사의 인터넷 신문기자로 활동하며 부동산 시장, 토지시장, 외국인 정책, 지역 개발 이슈 등 다양한 주제를 행정과 부동산의 관점에서 다루고 있다. 이를 통해 행정 절차와 부동산 시장을 연결해 분석하는 실무형 전문가로서의 역량을 넓혀가고 있다.

김채원은 토지와 행정이 만나는 지점에서 의뢰인이 놓치기 쉬운 리스크를 사전에 점검하고, 보다 안전하고 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 돕는 전문가를 지향한다.
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