재테크 금융
재건축 분담금
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- 소장
- 11,000 ⓒ
| 듣기기능 | 미지원 | 파일정보 | |
|---|---|---|---|
| 총 용량 | 6.5 MB | 이용기기 | |
| ISBN | 9791176635325 | ||
책 소개
신축 아파트가 20억 원이 될 것이라는 전망과 앞으로 5억 원을 낼 수 있다는 판단은 전혀 다른 문제다. 재건축의 기대수익은 완공 뒤 가격으로 보이지만, 위험은 그 전에 분담금이라는 현금 청구서로 찾아온다. 시세표만 보고 사업성을 판단하면 종전자산평가, 비례율, 조합원 분양가가 움직일 때 왜 부담액이 커지는지 놓치기 쉽다.
이 책은 분담금의 계산 구조를 처음부터 끝까지 해부한다. 총수입과 총사업비가 비례율을 만들고, 비례율이 권리가액을 바꾸며, 권리가액과 조합원 분양가의 차이가 개인의 기본 분담금으로 이어지는 과정을 숫자로 보여 준다. 일반분양가, 공사비 증액, 금융비용, 사업 지연, 설계변경, 옵션과 세금이 어느 단계에서 추가 부담으로 들어오는지도 나눈다.
초기 검토, 사업시행계획, 관리처분, 준공과 청산까지 숫자가 바뀌는 고비를 따라가며 조합 자료를 검증하는 방법과 기준·낙관·충격 시나리오를 만드는 법을 제시한다. 큰 평형을 신청할지, 대출을 얼마나 감당할지, 계속 보유할지 결정해야 하는 조합원과 매수 예정자에게 한 줄의 추정액을 질문 가능한 계산표로 바꾸는 도구가 되어 준다.
이 책은 분담금의 계산 구조를 처음부터 끝까지 해부한다. 총수입과 총사업비가 비례율을 만들고, 비례율이 권리가액을 바꾸며, 권리가액과 조합원 분양가의 차이가 개인의 기본 분담금으로 이어지는 과정을 숫자로 보여 준다. 일반분양가, 공사비 증액, 금융비용, 사업 지연, 설계변경, 옵션과 세금이 어느 단계에서 추가 부담으로 들어오는지도 나눈다.
초기 검토, 사업시행계획, 관리처분, 준공과 청산까지 숫자가 바뀌는 고비를 따라가며 조합 자료를 검증하는 방법과 기준·낙관·충격 시나리오를 만드는 법을 제시한다. 큰 평형을 신청할지, 대출을 얼마나 감당할지, 계속 보유할지 결정해야 하는 조합원과 매수 예정자에게 한 줄의 추정액을 질문 가능한 계산표로 바꾸는 도구가 되어 준다.
목차
프롤로그. 시세표 뒤에 숨은 청구서
1장. 분담금의 진짜 얼굴
1절. 기대수익과 현금 청구서
2절. 권리가액·분양가·분담금의 삼각관계
3절. 추정액과 확정액 사이의 시간
4절. 재건축부담금이라는 다른 계산
2장. 종전자산평가의 출발선
1절. 평가 기준일의 의미
2절. 같은 평형, 다른 평가액
3절. 대지지분과 개별 특성
4절. 평가 결과를 확인할 자료
3장. 비례율의 엔진
1절. 수입에서 지출을 뺀 몫
2절. 권리가액으로 바뀌는 순간
3절. 비례율 1퍼센트포인트의 파급
4절. 높은 비례율의 착시
4장. 총수입의 설계도
1절. 조합원 분양수입과 일반분양수입
2절. 일반분양가의 두 얼굴
3절. 상가·보류지·기타수입
4절. 미분양과 할인분양의 충격
5장. 사업비의 해부
1절. 공사비 밖의 큰돈
2절. 철거·설계·감리·기반시설
3절. 세금·부담금·보상비
4절. 예비비와 누락 비용
6장. 공사비 증액의 연쇄
1절. 평당 공사비보다 중요한 연면적
2절. 설계변경과 특화공사의 가격
3절. 물가연동과 계약 문구
4절. 공사비 검증의 효용과 한계
7장. 금융비용의 시계
1절. 이주비와 사업비 대출의 구조
2절. 금리 1퍼센트포인트의 비용
3절. 지연이 이자로 번지는 경로
4절. 대여금·보증·수수료의 그늘
8장. 시간표가 바꾸는 분담금
1절. 인허가 지연의 비용
2절. 소송·이주·철거의 병목
3절. 분양 시점이 만든 수입 차이
4절. 1년 지연의 민감도
9장. 조합원 한 사람의 계산
1절. 희망 평형과 조합원 분양가
2절. 권리가액을 뺀 1차 계산
3절. 무상지분율의 오해
4절. 옵션·이자·세금까지 넓힌 현금표
10장. 숫자가 바뀌는 세 번의 고비
1절. 초기 사업성 검토
2절. 사업시행계획인가와 분양신청
3절. 관리처분계획과 변경
4절. 준공·청산의 마지막 정산
11장. 조합 자료 읽는 법
1절. 총회 책자의 핵심 숫자
2절. 수입·지출 산출근거의 대조
3절. 계약서·의사록·변경내역
4절. 낙관 가정에 묻는 질문
12장. 감당 가능한 재건축
1절. 기준·낙관·충격 세 시나리오
2절. 현금 동원력과 대출 여력
3절. 매도·보유·평형 변경의 판단
4절. 최종 결정의 안전마진
에필로그. 분담금은 숫자보다 과정이다
1장. 분담금의 진짜 얼굴
1절. 기대수익과 현금 청구서
2절. 권리가액·분양가·분담금의 삼각관계
3절. 추정액과 확정액 사이의 시간
4절. 재건축부담금이라는 다른 계산
2장. 종전자산평가의 출발선
1절. 평가 기준일의 의미
2절. 같은 평형, 다른 평가액
3절. 대지지분과 개별 특성
4절. 평가 결과를 확인할 자료
3장. 비례율의 엔진
1절. 수입에서 지출을 뺀 몫
2절. 권리가액으로 바뀌는 순간
3절. 비례율 1퍼센트포인트의 파급
4절. 높은 비례율의 착시
4장. 총수입의 설계도
1절. 조합원 분양수입과 일반분양수입
2절. 일반분양가의 두 얼굴
3절. 상가·보류지·기타수입
4절. 미분양과 할인분양의 충격
5장. 사업비의 해부
1절. 공사비 밖의 큰돈
2절. 철거·설계·감리·기반시설
3절. 세금·부담금·보상비
4절. 예비비와 누락 비용
6장. 공사비 증액의 연쇄
1절. 평당 공사비보다 중요한 연면적
2절. 설계변경과 특화공사의 가격
3절. 물가연동과 계약 문구
4절. 공사비 검증의 효용과 한계
7장. 금융비용의 시계
1절. 이주비와 사업비 대출의 구조
2절. 금리 1퍼센트포인트의 비용
3절. 지연이 이자로 번지는 경로
4절. 대여금·보증·수수료의 그늘
8장. 시간표가 바꾸는 분담금
1절. 인허가 지연의 비용
2절. 소송·이주·철거의 병목
3절. 분양 시점이 만든 수입 차이
4절. 1년 지연의 민감도
9장. 조합원 한 사람의 계산
1절. 희망 평형과 조합원 분양가
2절. 권리가액을 뺀 1차 계산
3절. 무상지분율의 오해
4절. 옵션·이자·세금까지 넓힌 현금표
10장. 숫자가 바뀌는 세 번의 고비
1절. 초기 사업성 검토
2절. 사업시행계획인가와 분양신청
3절. 관리처분계획과 변경
4절. 준공·청산의 마지막 정산
11장. 조합 자료 읽는 법
1절. 총회 책자의 핵심 숫자
2절. 수입·지출 산출근거의 대조
3절. 계약서·의사록·변경내역
4절. 낙관 가정에 묻는 질문
12장. 감당 가능한 재건축
1절. 기준·낙관·충격 세 시나리오
2절. 현금 동원력과 대출 여력
3절. 매도·보유·평형 변경의 판단
4절. 최종 결정의 안전마진
에필로그. 분담금은 숫자보다 과정이다