재테크 금융
지목변경
전종철,조용석
(주)고려원북스
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- 소장
- 7,200 ⓒ
| 듣기기능 | TTS지원 | 파일정보 | EPUB |
|---|---|---|---|
| 총 용량 | 1.6 MB | 이용기기 | |
| ISBN | 9788991264588 | ||
책 소개
지목변경이란, ‘지목’을 변경한다는 것이다. 똑같아 보이는 땅이라도 그 땅의 지목이 무엇이냐, 즉 건물을 지을 수 있느냐 없느냐에 따라 땅값은 엄청난 차이를 보인다. 이 책은 그 ‘지목’을 변경해 건물을 지을 수 없는 땅을, 건물을 지을 수 있는 땅으로 바꿔서 땅값을 올리는 방법을 일반인이 알기 쉽게 쓴 책이다.
일반적으로 땅투자라고 하면, 오를 것 같은 땅을 사서 기다리는 것이다. 정보분석이 정확해 땅값이 오르면 대박이지만, 개인의 힘으로 땅의 주변 환경을 바꾸는 것은 불가능해서 장기적으로 돈이 묶여 이러지도 저러지도 못하게 되거나, 큰 이득은커녕 되팔고 싶어도 잘 팔리지 않아 낭패를 당하기 십상이다. 그래서 땅은 노후대책을 위해 길게 보고 산다거나, 자식들을 위해 산다고들 한다.
그러나 지목변경은 무작정 기다리는 땅투자와는 다르다. 주변 여건이 변화하지 않고 시세가 정체되어 있다 하더라도, 지목변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있는 것이다. 즉, 지목변경이 가능한 땅을 찾아내는 것도, 그 땅의 지목을 변경하는 절차도, 그로 인한 수익도 모두 예측 가능한 ‘과학적인’ 투자라고 할 수 있다.
그렇다면 산지나 농지를 전용해 곧바로 건물을 지을 수 있는 토지로 바꾸어놓는 지목변경 행위를 하면, 토지가격이 과연 얼마나 상승할 수 있을까?
저자의 말에 따르면 “변경 전 토지의 가격과 지역에 따라서 조금씩 다르겠지만, 일반적으로 지목변경이 이루어지면 투자금액 대비 약 40%의 수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 평당 35만~40만 원짜리 산지나 농지를 구입해서 약 10만~15만 원 정도의 인허가 비용 및 부지조성공사 비용을 들이면 평당 약 70만 원으로 토지가격이 오른다. 물론 산지냐 농지냐 또는 경사도 조성공사의 난이도 등에 따라서 개별 차는 존재한다”고 한다.
뿐만 아니라 지목변경을 하면, 토지가 환금성을 얻는다는 것도 매력적이다. 즉, “마치 주식이 유가증권시장 이나 코스닥시장에 상장되면 언제든지 돈으로 교환할 수 있는 환금성을 획득하듯, 토지도 건축할 수 있는 땅으로 지목변경을 하면 시장에서 쉽게 거래 될 수 있는 환금성을 획득”하는 것이다.
산지나 농지를 전용하는 데는 대략 20~30개 정도의 법률에 저촉을 받는다. 그러나 어느 법, 어느 조항을 보아야 하는지 체계적으로 정리되어 있는 지침서도 없고, 인허가 관청에 가보아도 약식으로 간단하게 절차만 나와 있을 뿐, 고객 중심의 상세한 업무처리 매뉴얼은 존재하지 않는다.
이 책에서는 인허가를 받을 수 있는 토
일반적으로 땅투자라고 하면, 오를 것 같은 땅을 사서 기다리는 것이다. 정보분석이 정확해 땅값이 오르면 대박이지만, 개인의 힘으로 땅의 주변 환경을 바꾸는 것은 불가능해서 장기적으로 돈이 묶여 이러지도 저러지도 못하게 되거나, 큰 이득은커녕 되팔고 싶어도 잘 팔리지 않아 낭패를 당하기 십상이다. 그래서 땅은 노후대책을 위해 길게 보고 산다거나, 자식들을 위해 산다고들 한다.
그러나 지목변경은 무작정 기다리는 땅투자와는 다르다. 주변 여건이 변화하지 않고 시세가 정체되어 있다 하더라도, 지목변경 행위 그 자체만으로도 일정한 수익을 올릴 수 있는 것이다. 즉, 지목변경이 가능한 땅을 찾아내는 것도, 그 땅의 지목을 변경하는 절차도, 그로 인한 수익도 모두 예측 가능한 ‘과학적인’ 투자라고 할 수 있다.
그렇다면 산지나 농지를 전용해 곧바로 건물을 지을 수 있는 토지로 바꾸어놓는 지목변경 행위를 하면, 토지가격이 과연 얼마나 상승할 수 있을까?
저자의 말에 따르면 “변경 전 토지의 가격과 지역에 따라서 조금씩 다르겠지만, 일반적으로 지목변경이 이루어지면 투자금액 대비 약 40%의 수익을 올릴 수 있다. 예를 들면 평당 35만~40만 원짜리 산지나 농지를 구입해서 약 10만~15만 원 정도의 인허가 비용 및 부지조성공사 비용을 들이면 평당 약 70만 원으로 토지가격이 오른다. 물론 산지냐 농지냐 또는 경사도 조성공사의 난이도 등에 따라서 개별 차는 존재한다”고 한다.
뿐만 아니라 지목변경을 하면, 토지가 환금성을 얻는다는 것도 매력적이다. 즉, “마치 주식이 유가증권시장 이나 코스닥시장에 상장되면 언제든지 돈으로 교환할 수 있는 환금성을 획득하듯, 토지도 건축할 수 있는 땅으로 지목변경을 하면 시장에서 쉽게 거래 될 수 있는 환금성을 획득”하는 것이다.
산지나 농지를 전용하는 데는 대략 20~30개 정도의 법률에 저촉을 받는다. 그러나 어느 법, 어느 조항을 보아야 하는지 체계적으로 정리되어 있는 지침서도 없고, 인허가 관청에 가보아도 약식으로 간단하게 절차만 나와 있을 뿐, 고객 중심의 상세한 업무처리 매뉴얼은 존재하지 않는다.
이 책에서는 인허가를 받을 수 있는 토
목차
1장 땅투자의 기본기를 닦자
Step 1. 땅의 거래단위부터 정확히 알자
지상강의실 1. 꼭 기억해야 할 두 가지 기준, 1만㎡ 와 3만㎡
Step 2. 가치있는 땅을 만드는 기초지식, 지목
Step 3. 건폐율과 용적률, 건물의 규모를 결정한다
지상강의실 2. 투자 결정을 하는 데 더 중요한 지표는?
Step 4. 부동산이 천냥이면 '용도지역'이 700냥
Step 5. 용도지역에서 꼭 알아야 할 사항
지상강의실 3. 단순하게 이해하자! 용도지역, 용도지구, 용도구역
Step 6. 용도별건축물의 종류
Step 7. 관련법에 쉽게 접근하기
2장 꼭 알아야 할 부동산 문서
Step 1. 토지의 호적, 지적제도
Step 2. 권리관계 공시, 등기부등본
Step 3. 부동산 공부의 첫걸음, 토지이용계획확인서
지상강의실 4. 도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획의 차이점
3장 지목변경을 위한 기초지식 쌓기
Step 1. 개발행위, 부동산의 가치를 높인다
지상강의실 5. 개발행위의 핵심은 토지의 형질변경허가이다
Step 2. 개발행위의 허가기준을 확인하자
Step 3. 개발행위의 규모를 제한한다, 연접개발제한
지상강의실 6. 제로섬 게임에서 살아남기
Step 4. 진입로는 반드시 확보하라
Step 5. 군사시설보호구역, 쉽게 접근할 수 있다
지상강의실 7. 군사협의 업무 실무처리, 이런 점에 유의하라
Step 6. 사전 환경성 검토의 기준과 절차
지상강의실 8. 사전환경성검토제도와 환경영향평가제도는 다른 제도다
Step 7. 수도권에서는 수도권정비계획이 우선이다
지상강의실 9. 수도권에서 개발행위를 할 때 범할 수 있는 심각한 오류
4장 배워보자 산지와 농지의 전용
Step 1. 산지와 산지전용
지상강의실 10. 현장경험을 그대로 전수한다, 생생한 산지전용 기법
Step 2. 농지와 농지전용
지상강의실 11. 현장경험을 그대로 전수한다, 생생한 농지전용 기법
5장 써먹어보자 사례별 지목변경
Step 1. 근린생활시설
지상강의실 12. 도로변 농지나 산지의 전용, 두세 배 이상의 가격이 오를 수 있다
Step 2. 주유소
지상강의실 13. 주유소 부지로 지목변경을 할 수 있는 토지 & 주유소 등록기준
Step 3. 공장부지
지상강의실 14. 건축면적 200㎡ 기준과 500㎡ 기준
Step 4. 납골당
지상강의실 15. 납골당 설치 시 고려해야 할 점
6장 새겨두면 득이 되는 세금과 민원사무처리절차
Step 1. 지목변경과 세금
지상강의실 16. 부동산 세금의 절세 4계명
Step 2. 민원사무처리절차
〈부록〉
1. 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
2. 농지보전부담금 감면시설 및 감면비율
Step 1. 땅의 거래단위부터 정확히 알자
지상강의실 1. 꼭 기억해야 할 두 가지 기준, 1만㎡ 와 3만㎡
Step 2. 가치있는 땅을 만드는 기초지식, 지목
Step 3. 건폐율과 용적률, 건물의 규모를 결정한다
지상강의실 2. 투자 결정을 하는 데 더 중요한 지표는?
Step 4. 부동산이 천냥이면 '용도지역'이 700냥
Step 5. 용도지역에서 꼭 알아야 할 사항
지상강의실 3. 단순하게 이해하자! 용도지역, 용도지구, 용도구역
Step 6. 용도별건축물의 종류
Step 7. 관련법에 쉽게 접근하기
2장 꼭 알아야 할 부동산 문서
Step 1. 토지의 호적, 지적제도
Step 2. 권리관계 공시, 등기부등본
Step 3. 부동산 공부의 첫걸음, 토지이용계획확인서
지상강의실 4. 도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획의 차이점
3장 지목변경을 위한 기초지식 쌓기
Step 1. 개발행위, 부동산의 가치를 높인다
지상강의실 5. 개발행위의 핵심은 토지의 형질변경허가이다
Step 2. 개발행위의 허가기준을 확인하자
Step 3. 개발행위의 규모를 제한한다, 연접개발제한
지상강의실 6. 제로섬 게임에서 살아남기
Step 4. 진입로는 반드시 확보하라
Step 5. 군사시설보호구역, 쉽게 접근할 수 있다
지상강의실 7. 군사협의 업무 실무처리, 이런 점에 유의하라
Step 6. 사전 환경성 검토의 기준과 절차
지상강의실 8. 사전환경성검토제도와 환경영향평가제도는 다른 제도다
Step 7. 수도권에서는 수도권정비계획이 우선이다
지상강의실 9. 수도권에서 개발행위를 할 때 범할 수 있는 심각한 오류
4장 배워보자 산지와 농지의 전용
Step 1. 산지와 산지전용
지상강의실 10. 현장경험을 그대로 전수한다, 생생한 산지전용 기법
Step 2. 농지와 농지전용
지상강의실 11. 현장경험을 그대로 전수한다, 생생한 농지전용 기법
5장 써먹어보자 사례별 지목변경
Step 1. 근린생활시설
지상강의실 12. 도로변 농지나 산지의 전용, 두세 배 이상의 가격이 오를 수 있다
Step 2. 주유소
지상강의실 13. 주유소 부지로 지목변경을 할 수 있는 토지 & 주유소 등록기준
Step 3. 공장부지
지상강의실 14. 건축면적 200㎡ 기준과 500㎡ 기준
Step 4. 납골당
지상강의실 15. 납골당 설치 시 고려해야 할 점
6장 새겨두면 득이 되는 세금과 민원사무처리절차
Step 1. 지목변경과 세금
지상강의실 16. 부동산 세금의 절세 4계명
Step 2. 민원사무처리절차
〈부록〉
1. 용도지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
2. 농지보전부담금 감면시설 및 감면비율